Avant de se lancer dans une opération immobilière, de quelque nature qu’elle soit, il faut réfléchir avec la plus grande attention à son financement. C’est de cette réflexion que dépendra, en majeure partie, la réussite de votre projet. L’important est de présenter à votre banquier, un dossier… en béton !
Le tour d’horizon de vos ressources
Avant même de franchir le sas d’entrée de votre banque, vous devrez faire un point précis sur vos ressources en ne laissant de côté aucune piste. Épluchez tout d’abord vos rentrées d’argent (votre salaire mensuel net, vos éventuelles rentes et pensions, votre épargne…) ; réalisez un inventaire complet, sans rien négliger. De ces sommes, il vous faudra soustraire vos diverses charges fixes comme les impôts, les différents crédits à la consommation, les pensions alimentaires ou les frais de déplacement. N’oubliez pas non plus les futures dépenses incontournables comme les possibles charges de copropriété, les impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation) et les coûts annexes de l’opération comme les frais d’agence ou les frais de notaire. Une fois cela bien répertorié, vous aurez le montant de votre apport personnel d’une part et celui de votre capacité de remboursement de l’autre. Ces deux données détermineront votre possibilité d’endettement et, ainsi, le montant du prêt qui vous sera octroyé.
Augmenter son apport personnel
La qualité d’un prêt obéit à trois curseurs : la durée, le taux et le montant. À moins d’avoir un écart de taux vraiment significatif (de l’ordre du demi pour cent), ce sont la durée et le montant qui décident le plus sensiblement de la somme totale à rembourser. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à explorer toutes les possibilités d’augmenter son apport. L’épargne, notamment à travers les plans épargne logement, est un moyen très sûr, mais il demande que l’on s’y prenne longtemps à l’avance. Quoi qu’il en soit, n’hésitez pas à mettre de l’argent de côté le plus tôt possible dans ce type de compte. Le recours à la famille peut être aussi une bonne solution. C’est d’ailleurs la plus fréquemment utilisée par les Français. Mais une telle démarche n’est pas si simple. Elle demande de bien connaître le cadre légal de ces emprunts et de s’assurer que l’on pourra rembourser les sommes perçues. C’est pour dépasser l’aspect contraignant et parfois délicat de ces deux solutions que le gouvernement, dans sa volonté de faire une « France de propriétaires », a mis en place et a multiplié les dispositifs de financement. C’est le cas, par exemple, du prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) ou du prêt accession sociale (PAS). Ils dépendent en grande partie de vos revenus et du type d’opération que vous souhaitez réaliser. Renseignez-vous auprès bien de votre banquier (qui a passé des conventions avec l’État) ou des différents organismes d’État, car ces prêts-là feront intégralement partie de votre apport personnel.
Le banquier et le courtier
Votre dossier bien sous le bras, vous pourrez vous rendre chez votre banquier. En règle générale, ce dernier acceptera votre projet si le montant des mensualités de remboursement ne dépasse pas un tiers de vos revenus nets. Cette règle est d’autant plus vraie aujourd’hui que les banques sont plus timides et demandent d’importantes garanties avant de prêter. Ceci étant dit, il ne faut pas hésiter à négocier âprement les conditions, car, si les taux aujourd’hui sont relativement faibles, il peut y avoir des différences notables entre les enseignes, notamment au niveau des clauses annexes (pénalités de remboursement anticipé, rééchelonnement de l’emprunt…) Pour vous aider dans vos démarches, n’hésitez pas à faire appel à un courtier. Ce professionnel, expert en négociations délicates, n’hésitera pas à mettre en concurrence les différentes banques et vous obtiendra des conditions très favorables. Cerise sur le gâteau, la plupart ne sont payés qu’au résultat.
