Des maisons collées l’une à l’autre ? Une clôture partagée avec votre voisin ? La mitoyenneté peut entraîner des casse-tête quotidiens dans le partage de l’entretien ou de la responsabilité des occupants. Faisons le point sur les droits et devoirs de chacun.
Lorsque deux foyers distincts partagent un fossé, une clôture, une haie ou encore un mur, on appelle cela la mitoyenneté. C’est en quelque sorte un régime d’indivision forcée dans lequel chacune des parties est titulaire d’un droit de propriété sur le bien partagé, dont elles jouissent en commun.
Des droits et des devoirs
Fort logiquement, chaque copropriétaire peut user comme bon lui semble de son côté, y compris louer sa face du mur mitoyen comme emplacement publicitaire. Il peut aussi appuyer, sans aucune distance réglementaire, des plantations en espalier le long de cette clôture, à condition de ne pas dépasser son sommet. De même, il est libre d’adosser des constructions contre le mur commun et d’y enfoncer des poutres, avec, toutefois, le consentement de l’autre propriétaire, ou à défaut d’un expert. Dans tous les cas, chaque partie est responsable devant la loi des éventuels dégâts causés au bien mitoyen par ses constructions.
En revanche, la modification de la cloison mitoyenne nécessite l’accord des deux voisins. Aucune porte ou fenêtre ne peut donc être pratiquée de façon unilatérale. Par ailleurs, si l’un des propriétaires souhaite surélever le mur mitoyen, il en a le droit mais en supportera tous les frais, cette partie ajoutée devenant alors sa seule propriété.
Quant aux obligations, elles se partagent à parts égales. Autrement dit, les deux voisins sont responsables de l’entretien, de la réparation, voire de la reconstruction du mur mitoyen. Et cette maintenance courante doit s’effectuer avec leur accord commun, sauf en cas d’urgence, lorsque le mur menace par exemple de s’écrouler.
De ce point de vue, la mitoyenneté présente donc le double avantage de permettre d’édifier des constructions à la limite de son terrain – un atout non négligeable en milieu urbain – mais aussi de diviser le coût que représente une clôture ou une haie, par deux.
Du partage à la privatisation
Si ces dispositions de bon sens semblent simples sur le papier, elles peuvent néanmoins poser des problèmes en pratique.
Prenons le cas d’une haie. Sa taille et son arrosage incombent aux deux propriétaires. Dans le cas d’arbres fruitiers, ils se partagent en outre la récolte. Mais si l’un des deux est gêné par cette végétation, il pourra couper les racines qui se trouvent sur sa propriété, tant que ce n’est pas fatal pour les arbustes ou carrément remplacer cette séparation végétale par un mur, toujours dans la limite de son propre terrain. Cette édification en dur sera alors sa propriété exclusive. En cas de conflit, il est utile d’en référer au syndicat de copropriété ou à défaut à la mairie qui pourra nommer un conciliateur pour trouver un compromis entre les parties. Une fois les voies de médiation épuisées, ce sera au juge d’instance ou de grande instance, selon l’ampleur du préjudice, de trancher.
Une autre solution peut consister à renoncer à la mitoyenneté du bien. Ce peut être par une cession entre les voisins ou par abandon de l’une des parties. Cet acte discrétionnaire – qui se réalise en général devant notaire – est néanmoins impossible si les constructions dudit propriétaire sont soutenues par le mur mitoyen, que le fossé sert à l’écoulement des eaux ou que le particulier cherche par ce biais à échapper au paiement de dépenses particulières d’entretien ou de réparation qui lui sont imputables. Sachez enfin que si votre voisin prouve que durant trente ans il a été le seul à assumer l’entretien de la paroi commune, vous pouvez perdre votre droit à la mitoyenneté par prescription.
