Financement : faites vos comptes !

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un logement, un calcul précis du coût de l’opération s’impose. Des frais annexes trop souvent négligés aux petits coups de pouce parfois ignorés, voici les éléments à prendre en compte pour réussir votre montage financier…

Même si la résolution de cette équation peut paraître fastidieuse, la réussite d’un projet immobilier dépend avant tout de son bon montage financier. Que vous ayez décidé d’investir dans l’ancien, dans le neuf ou de faire construire, l’obtention d’une balance équilibrée entre vos dépenses et vos possibilités de financement est la clé de voûte de cette nouvelle vie qui commence.

Les frais annexes

Au prix de vente de votre futur domicile s’ajoute un certain nombre de frais complémentaires dont le montant peut rapidement grimper en fonction de la nature du projet et de la formule de financement retenue.

• Frais d’emprunt : inscrit dans votre offre de prêt, le taux effectif global, qui représente le coût réel de l’emprunt, doit obligatoirement prendre en compte un certain nombre de frais. Doivent y figurer : le coût de l’ouverture et de l’instruction du dossier, les frais d’assurance obligatoire et facultative ainsi que le prix de la garantie du prêteur.
• Frais d’acquisition : dans cette rubrique, vous devrez comptabiliser les honoraires demandés par le professionnel en charge de la transaction, la rémunération du notaire, les frais de débours ainsi que les droits et taxes payés au Trésor public.
• Impôts locaux : ils sont à la charge du propriétaire (ou occupant) qui détenait le logement au 1er janvier de l’année réclamée. D’un commun accord avec le vendeur, vous pouvez décider de faire figurer le partage de la taxe foncière de l’année en cours dans l’acte de vente.
• Frais variables : selon l’opération réalisée, d’autres dépenses peuvent venir s’ajouter au coût de l’opération. Frais de TVA pour l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, droits d’enregistrement pour le logement ancien… Aucun paramètre n’est à négliger !

Les prêts réglementés

En complément de votre prêt immobilier principal, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’un certain nombre de prêts aidés qui vous permettront de faire baisser sensiblement le coût de votre emprunt :

• PTZ+ : l’acquéreur d’un logement principal peut, sous condition de ressources, bénéficier du PTZ+ ou « prêt à taux zéro renforcé » pour construire ou acquérir un logement neuf, transformer un local en sa possession en logement ou acquérir un logement social existant.
• PAS : le prêt d’accession sociale est accordé par l’État aux personnes à faibles revenus qui acquièrent leur résidence principale ou qui y effectuent des travaux.
• Plan épargne logement : le plan épargne logement (PEL) est une épargne bloquée qui, quand son terme est atteint, soit quatre ans, peut être utilisée de plusieurs façons. Il peut ainsi soit être clôturé, soit être poursuivi, soit permettre d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié.
• Prêt action logement : ex « 1% logement », ce prêt s’adresse aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole de plus de dix salariés. Il leur permet de bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux fixé à 1,75 %. La durée de prêt est au maximum de vingt ans.
• Prêt conventionné : il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État.
  Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou de l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement.
  Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

Les aides

• Crédit d’impôt : certains travaux, et notamment les opérations visant à améliorer les performances énergétiques et environnementales de votre résidence principale, vous donnent droit à un crédit d’impôt.
• APL et AL : sous certaines conditions, l’aide personnalisée au logement peut vous permettre d’alléger la charge de vos remboursements, si vous occupez le bien acquis au titre de résidence principale. Si cette dernière ne remplit pas les conditions ouvrant droit à l’APL, vous pouvez vous tourner vers une demande de simple aide au logement (AL).
• Collectivités locales : les collectivités territoriales des soixante-seize départements français favorisent l’accession à la propriété en accordant un certain nombre d’aides. Renseignez-vous auprès de votre Agence départementale d’information sur le logement.

A.S.