Le choix du terrain est essentiel pour faire construire sa maison dans de bonnes conditions. Mais si l’on inspecte forcément les abords, il ne faut pas non plus oublier d’analyser la composition du sol. Explications.
Acheter un terrain pour y faire construire sa maison est une opportunité unique d’obtenir du sur-mesure, pour les plus gros budgets, ou, à l’inverse, de réduire les coûts en optant pour une demeure simple, tout en se gardant la possibilité de l’agrandir plus tard. Néanmoins, ce type de projet implique de prendre en compte une multitude de données primordiales pour la pérennité de votre logement, à commencer par la composition du sol sur lequel il va être édifié.
Les deux pieds sur terre
Soyons clairs : bien que la chasse aux économies soit de mise dans tout projet immobilier, l’analyse géologique du terrain ne doit pas en faire partie dans la mesure où elle permet de prévenir tous les risques naturels qui pourraient déstabiliser votre foyer dans les années à venir ! De toute façon, cette étude est un préalable quasi systématique.
La réglementation impose déjà ce diagnostic technique dans un certain nombre de cas, notamment lorsque la parcelle se situe en zone sismique ou dans une région au sol argileux. Ce sera aussi obligatoire si le terrain n’est pas desservi par le tout-à-l’égout et qu’il vous faut construire un système d’assainissement non collectif. Il s’agira en revanche ici de réaliser une étude hydrologique et non géologique comme dans les autres cas.
Mais même si la loi ne vous contraint pas à réaliser une étude du sol, votre banquier, votre assureur ou votre architecte s’en chargera ! Pour l’organisme prêteur, c’est en effet une sécurité supplémentaire d’obtenir un remboursement à l’échéance convenue. De même, les sociétés d’assurance récompensent souvent cette sage précaution par une réduction sur le coût de votre couverture dommage ouvrage. Quant à l’architecte auquel vous auriez délégué la maîtrise d’ouvrage, cette analyse lui est indispensable à la bonne préparation de votre projet.
Tâter le terrain
L’étude géologique de votre terrain consiste à analyser sa composition afin de pouvoir ensuite choisir le système de fondations et de dallage le plus adéquat possible pour éviter tout risque ultérieur de fissures voire d’affaissement de votre maison. Si le sol contient de l’argile, il faudra par exemple bâtir les fondations en dessous de la zone de gonflement et de rétractation due à cette roche meuble. De même, les zones de remblais provoquent des glissements dangereux pour l’assise de votre habitation, impliquant de forer plus profondément jusqu’à une formation géologique stable. Quant aux terrains humides, ils nécessitent de pratiquer, a minima, un drainage des sous-sols. Autant de cas de figure qui entraîneront nécessairement un surcoût par rapport à votre budget prévisionnel. Mieux vaut donc en être conscient plus tôt que trop tard.
En pratique, la construction d’une maison individuelle nécessite de réaliser une étude géotechnique dite de « type G12 » qui se décompose en deux étapes. Au moment de l’acquisition de la parcelle, une première évaluation du terrain vise à relever les grands ensembles géologiques en présence afin de déterminer les lieux d’implantation possibles. Puis, lorsque le projet est arrêté précisément – taille du logement, nombre d’étages, dépendances… – autrement dit lorsque les plans de masses sont finalisés, une analyse plus poussée va permettre de déterminer le type de fondations à utiliser.
Pour cela, il faut donc faire appel à un bureau d’étude spécialisé qui procédera par carottages, afin de prélever des échantillons du sol et de les analyser. Comptez entre 1 500 et 3 000 €, en fonction de l’importance de votre future habitation.
