Tout crédit immobilier impose des frais de garantie visant à protéger la banque en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur. Caution ou hypothèque, il faut alors choisir.
Parce que la banque ne peut pas se contenter de votre seule bonne foi pour être certaine de revoir les milliers d’euros qu’elle vous a prêtés à l’occasion de l’achat de votre maison, elle vous impose de souscrire différentes protections. Si la très médiatisée assurance emprunteur se charge de rembourser vos mensualités en cas de décès, d’invalidité ou de chômage, ce qu’on appelle la garantie du prêt couvre toutes les autres hypothèses de défaillance. Elle peut alors prendre la forme d’une hypothèque ou d’une caution bancaire.
Gare à l’hypothèque
Dans le premier cas, il s’agit d’un acte notarié nécessitant un enregistrement au bureau de la conservation des hypothèques et coûtant environ 2 % du montant du prêt. Au-delà du tarif, le principal inconvénient de cette solution réside dans le fait que, si vous manquez à l’obligation de remboursement de vos échéances de prêt, la banque peut procéder à la saisie de votre maison puis à sa vente pour couvrir votre dette ! Pendant la durée du prêt, l’habitation hypothéquée n’est donc pas vraiment la vôtre. Autre point noir : si vous vendez le bien avant la fin de l’emprunt, la mainlevée d’hypothèque entraînera des frais. À noter : le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une variante moins onéreuse. En revanche, cette solution n’est possible que pour l’achat d’un bien existant ou d’un terrain.
Une caution variable
Face aux inconvénients de l’hypothèque, les banques ont créé une alternative : la caution. Ici, pas besoin d’acte notarié puisque c’est un organisme financier qui se porte garant pour l’acquéreur vis-à-vis de son établissement bancaire, en s’engageant à régler la dette à sa place en cas de pépin. Pour ce faire, ces sociétés spécialisées mettent en place un fonds de garantie alimenté par les cotisations de tous les clients et destiné à rembourser les éventuels impayés. Sauf période noire, cette caisse est toujours bien remplie ce qui permet de reverser à l’emprunteur tout ou partie de ses frais de cautionnement au terme de son prêt. Bémol : ce montant n’est ni garanti ni réévalué par rapport au coût de la vie. En revanche, en cas d’incident de paiement, un rééchelonnement de la dette sera possible, l’inscription d’hypothèque par voie judiciaire, à vos frais, étant le dernier recours. Toutefois, si vous en arrivez à cette extrémité, vous n’échapperez pas à la saisie de votre bien puis à sa vente, pour un coût total très onéreux.
Les pour et les contre
Chaque mode de garantie a ses avantages et inconvénients. On les liste pour vous :
• l’hypothèque : le délai d’acceptation du dossier est souvent plus court puisqu’il est effectué par la banque qui vous octroie le prêt. Néanmoins, le coût de cette garantie alourdit de façon non négligeable votre prêt, sans compter les frais facturés en cas de vente du bien avant le terme du crédit.
• la caution : c’est la garantie la moins chère mais elle peut rallonger les délais de traitement de votre emprunt puisque la société de cautionnement analyse en profondeur votre dossier. Côté organismes, citons par exemple la caution Saccef (entre 1 et 1,50 % du montant du crédit) proposée par les Caisses d’épargne et les Banques populaires, et la garantie du Crédit logement partenaire d’Axa Banque, de BNP Paribas et du CIC.
Julie Polizzi
• Photos © istock/city presse, DR
