Face à des taux d’intérêt historiquement bas, la renégociation de crédit a le vent en poupe. Voici les conseils d’un courtier pour réussir son opération.
Bien que certains emprunts soient soumis à un taux d’intérêt révisable (qui évolue en fonction d’un indice de référence), la majorité des crédits immobiliers sont souscrits à taux fixe. Or, si en 2008-2009, les particuliers devaient se résigner à supporter quelque 4 ou 5 % d’intérêts sur vingt ans, les taux pratiqués aujourd’hui dépassent à peine les 2 %. Face à cet écart qui peut potentiellement représenter des milliers d’euros, le moment est donc propice de revoir les conditions de son emprunt avec sa propre banque ou un concurrent. Philippe Taboret, directeur général adjoint de la société de courtage Cafpi, nous explique comment procéder.
À quelles conditions est-il intéressant de renégocier son crédit ?
Il faut au moins remplir deux des trois conditions essentielles qui entrent en ligne de compte : la différence entre le taux initial et le taux convoité doit être au minimum de 1 %, le capital restant dû doit être de plus de 100 000 € et le prêt doit encore courir sur plus de dix ans. Il faut aussi avoir l’intention de conserver son bien jusqu’au terme du crédit et non pas de le revendre rapidement.
A-t-on intérêt à s’adresser à sa propre banque ?
Renégocier votre prêt avec l’établissement qui vous l’a fait souscrire est intéressant financièrement dans la mesure où vous gardez le même contrat. Autrement dit, la banque ne peut vous réclamer que des frais de dossier pour cette transaction (environ 1 % du montant du prêt). Par contre, vous ne pouvez jouer que sur le taux d’intérêt et non pas sur le montant de l’assurance emprunteur par exemple. De même, il est rare que la banque s’aligne sur les prix du marché : elle risque de consentir une baisse du taux un peu moins importante que celle que vous proposerez une autre banque.
Comment s’y prendre face à son banquier ?
Le problème, c’est que les banques sont très réticentes à la renégociation puisque, comme elles ont assis leur créance sur le long terme, accepter de baisser le taux d’intérêt leur ferait perdre de l’argent. Elles ont donc davantage intérêt à laisser partir leurs clients chez des concurrents, en touchant au passage une pénalité de remboursement anticipé.
Le seul argument qui vaille alors face à votre banquier est d’avoir un très bon profil client, c’est-à-dire d’avoir des revenus confortables, des produits d’épargne et de ne pas cumuler les crédits et découverts bancaires. Sachez tout de même qu’une banque n’accepte de renégocier que de façon exceptionnelle.
En pratique, il faut donc se tourner vers le rachat de crédit ?
La grande majorité des renégociations consistent en effet en des rachats de prêt par une autre banque. Cela engendre un certain coût (environ 5 % du montant du crédit) entre les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé et la souscription d’une nouvelle garantie. Mais, même en déduisant ces coûts, l’opération reste très intéressante avec les taux actuels et permet, la plupart du temps, d’économiser entre 100 et 150 € sur ses mensualités (en gardant la même durée d’emprunt). Et tout ça sans avoir sorti un seul euro de votre poche !
Le cas pratique
Pour comprendre l’intérêt du rachat de prêt, Cafpi nous a fait une simulation en bonne et due forme. Ici, un emprunteur a souscrit un crédit de 220 000 € sur 20 ans à 4,15 % en avril 2012. En février 2015, son capital restant dû s’élève à 198 096 €. Un rachat à 2,10 % peut lui permettre de :
• baisser ses mensualités : elles passent de 1 350,61 € à 1 186,23 €, soit un gain de 164,38 € par mois à durée égale et une économie totale de 33 697 €.
• réduire la durée : à mensualités égales, il gagne 33 mois de remboursements, soit une économie totale de 44 262 € (ici le rachat est à 1,85 %).
• obtenir une trésorerie disponible : à mensualités et durée égales, les 28 411 € d’économies permettent d’augmenter le capital racheté pour financer des travaux d’amélioration du logement.
L’Ademe fait le point
Bien que les particuliers puissent prétendre à plusieurs aides pour financer la rénovation de leur logement, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. Pour faciliter vos démarches, l’Ademe a mis en ligne son guide « Aides financières 2015 », actualisé au gré des dernières réformes en la matière.
Guide en téléchargement gratuit sur www.ademe.fr
