Faire construire est sans aucun doute le rêve numéro un des Français. Voici nos conseils pour investir dans le terrain idéal.
Avant de vous lancer dans la recherche de votre terrain, soyez vigilant sur vos envies, étudiez votre budget au plus près et surtout, envisagez l’ensemble des formalités inhérentes à la mise en route d’un tel chantier. Nous vous livrons l’essentiel des étapes incontournables pour mener à bien votre projet.
Isolé ou en lotissement
Acquérir un terrain dans un lotissement classique reste sans doute la solution la plus simple. Le terrain est parfaitement borné et les surfaces sont garanties. Bien entendu, il est parfaitement constructible. Ce type de terrain présente également des garanties de viabilisation, dont les indispensables raccordements en eau et en électricité. En revanche, l’acheteur reste soumis à diverses obligations, comme les normes architecturales, le respect du règlement de lotissement ainsi que l’entretien des espaces verts et de l’environnement proche de la maison. À l’inverse, l’achat d’un terrain isolé laisse plus de marge de manœuvre mais il impose de se livrer à un véritable travail de détective, afin de passer au crible tous les paramètres administratifs. Ils sont nombreux et, si vous manquez de temps, cela peut vite devenir un réel problème.
Les formalités
Pour savoir si votre terrain est constructible, consultez le PLU (plan local d’urbanisme – ancien POS) à la mairie. Demandez un certificat d’urbanisme, indiquant notamment les limitations au droit de propriété : servitudes publiques, existence d’un droit de préemption de la municipalité, etc. Soyez vigilant ! Il existe deux certificats d’urbanisme. Le certificat ordinaire, ou simplifié, indique les dispositions d’urbanisme attachées à la zone où se trouve le terrain, mais il ne précise pas si le terrain est constructible ou non. Pour plus de précision, demandez un certificat pré-opérationnel, décrivant le projet envisagé. C’est lui qui donne l’assurance de l’obtention du permis de construire.
La nature du sol
Le budget de la construction de votre maison dépendra de la topographie du terrain. Préférez un terrain plat et évitez les formes biscornues. Un terrain en pente rendra également plus difficile la circulation des engins de chantier. Il nécessitera des remblais, ou un pompage pour se raccorder au tout-à-l’égout, ou renforcer la pression de l’eau courante.
La constitution du sol influe sur les caractéristiques de la construction. Par exemple, un sol en argile subit d’importantes variations. Il gonfle avec l’humidité et se rétracte en cas de sécheresse. Si les fondations ne sont pas adaptées, vous risquez de voir votre maison se fissurer gravement. À l’inverse, un sol en roche assure une bonne stabilité au bâtiment, mais exclut la possibilité de créer un garage en sous-sol. Si vous avez une nappe d’eau souterraine, vous marquez un bon point pour votre arrosage futur ! En revanche, ce sol humide nécessitera l’installation d’un drainage. Ouvrez l’œil aussi chez vos voisins, car s’ils possèdent des roseaux ou un saule pleureur, cela signifie qu’une source souterraine n’est pas loin. Plus rare, la présence d’anciennes galeries de mine fragilise la stabilité du terrain. La DDE vous renseignera sur tous ces points. C’est elle aussi qui sera à même de vous dire si votre terrain se trouve sur une zone inondable, ou menacée par des glissements de terrain. En fonction, il vous faudra alors penser à structurer votre maison de la façon la plus adéquate.
Enfin, le terrain peut avoir été occupé dans le passé par une activité industrielle qui a pollué le sol en hydrocarbures, huiles, plomb, radium ou autres substances chimiques pouvant représenter un danger pour la santé. La préfecture pourra vous donner de précieuses informations.
Quoi qu’il en soit, depuis le 1er juin 2006, si vous achetez une maison neuve, le promoteur a l’obligation de vous fournir avec l’avant-contrat, ou le contrat de vente, un document d’information mentionnant si votre futur logement est situé dans une zone à risque « technologique » (près d’une usine Seveso par exemple), « naturel » (zone inondable) ou « sismique ». L’état des risques devra dater de moins de six mois, à la date de la signature de l’avant-contrat.
Viabiliser le sol
À moins d’acquérir un terrain dans un lotissement, où toutes les infrastructures sont initialement prévues, vous devrez vous charger de faire raccorder votre maison aux réseaux publics. Cela concerne l’eau, le gaz, l’électricité, le téléphone et le tout-à-l’égout. Dans bien des cas, les raccordements sont prévus par la municipalité, en limite séparative de terrain. Parfois, ces branchements entraînent des surcoûts importants. Un professionnel est alors bienvenu pour vous aider à vous y retrouver dans ces méandres administratifs et budgétaires. Vous devrez notamment supporter des coûts élevés, si la mairie désigne votre terrain comme constructible, sans avoir au préalable réalisé les travaux d’équipements. Il se peut aussi que le terrain soit enclavé, voire éloigné des voies d’accès où sont situés les réseaux. Autant de paramètres importants à prendre en compte avant de vous lancer dans un achat ferme et définitif.
