La société civile immobilière réunit généralement des associés dans un cadre professionnel (achat d’immeubles, construction de résidences…), elle peut aussi correspondre à une structure familiale, dont les membres d’une même famille se partagent les parts sociales. On parle alors de « SCI familiale ». Elle permet de transmettre son patrimoine sans payer d’impôt.
Explications
Actuellement, l’État permet à chaque parent de faire à chacun de ses enfants une donation, exonérée d’impôt, d’un montant maximum de 100 000 euros tous les 15 ans. Mais si votre patrimoine est essentiellement immobilier, impossible de bénéficier de ce cadeau fiscal : votre propriété n’est pas un gâteau dont vous pouvez couper des tranches, sauf si elle est gérée par une SCI, dont vous pouvez alors distribuer les parts sociales.
Exemple
M. et Mme X achètent une maison de 600 000 euros, au sein d’une SCI dont ils détiennent chacun 300 parts d’une valeur unitaire de 1 000 euros (2x300X1000 = 600 000). Ils ont deux enfants. Chaque parent pouvant donner 100 000 euros à chaque enfant (soit dans le cas présent 100 parts), les époux X peuvent, en une seule donation, transmettre à leurs deux enfants 400 parts sociales de la SCI, soit 400 000 euros. Quinze ans plus tard, après une seconde donation, ils auront transmis l’intégralité des parts de la SCI sans payer d’impôt. Et à leur décès, oubliés les droits de succession !
Bonus
À chaque cession, ou donation, il est tenu compte d’un éventuel emprunt : si au moment de la donation, les époux X doivent encore rembourser 200 000 euros, leur bien, acheté 600 000 euros, est estimé à seulement 400 000 euros, et la valeur unitaire d’une part sociale tombe de 1 000 euros à 666 euros. De plus, chaque part bénéficie d’une décote légale d’au moins 10 % : la valeur d’une part sociale est donc alors fixée à 600 euros. Conséquence avantageuse : chaque enfant ayant droit à 100 000 euros par parent, il reçoit un nombre plus élevé de parts sociales. En une seule donation, l’intégralité des parts de la SCI peut être transmise.
Important
Que se passe-t-il si les enfants, devenus « actionnaires majoritaires » de la SCI, décident de vendre ou d’expulser leurs généreux donateurs de la maison gérée par la SCI ? Les parents peuvent rester maîtres à bord. Pour cela, dans les statuts de la SCI, il leur faudra stipuler qu’ils sont usufruitiers (c’est-à-dire qu’ils ont la jouissance exclusive du bien), et que « gérants inamovibles », ils sont seuls habilités à décider d’une éventuelle revente de la propriété. Avec une SCI, les statuts peuvent en effet être taillés sur mesure. C’est pourquoi il est vivement recommandé de s’adresser à un notaire pour leur rédaction. Les statuts sont ensuite déposés au centre des impôts et la SCI enregistrée au tribunal de commerce. Pour toutes ces formalités, il faut compter un budget de 2 000 euros.
Bon à savoir
Pour les familles recomposées, la SCI présente aussi des formules avantageuses. M. X, qui a deux enfants d’un premier lit, et sa nouvelle concubine Mme Y, décident d’acheter une maison, financée à 50-50. Mais que se passe-t-il si Monsieur vient à décéder ? C’est souvent l’imbroglio. Sauf avec une SCI. Avec la rédaction de statuts dits « croisés », Madame conserve ses parts et la jouissance du bien, tandis que les enfants de Monsieur héritent des parts sociales de leur papa.
Olivier ANNICHINNI
